大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目國(guó)美商都位于北京南四環(huán)，總建筑面積為55.6萬平米?！z影：記者侯少卿民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　歷時(shí)三年的國(guó)美商都轉(zhuǎn)讓終落定。對(duì)海航而言，投資意義或大于商業(yè)意義民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　近日，有媒體報(bào)道海航集團(tuán)有限公司將以不到60億元的價(jià)格接手位于北京南四環(huán)的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目國(guó)美商都，截至目前未有談判雙方正式的消息公布。記者從海航實(shí)業(yè)獲悉，目前雙方仍在洽談階段，“內(nèi)容與外界傳的差不多”。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　而記者從接近海航人士處獲悉，“交易已經(jīng)確定，價(jià)格50億多一點(diǎn)，還剩下一些尾款還未付?！?i style="color:#fff">民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　歷時(shí)三年的國(guó)美商都轉(zhuǎn)讓也因此而基本落下帷幕。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　就在最近，國(guó)美商都“始作俑者”、力挺唐駿的微博紅人、中國(guó)世代投資控股集團(tuán)董事局主席禹晉永因涉嫌合同詐騙罪，已被批準(zhǔn)逮捕。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

國(guó)美商都成拖累民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　也許沒有國(guó)美商都的拖累，國(guó)美的地產(chǎn)之路不會(huì)如此坎坷。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　2004年，崇尚資本運(yùn)作的國(guó)美電器創(chuàng)始人黃光裕與鼓吹“資本地產(chǎn)”的禹晉永一拍即合，禹晉永被任命為國(guó)美置地的總經(jīng)理。實(shí)際上，禹晉永此前什么地產(chǎn)項(xiàng)目也沒有做過，僅靠“資本地產(chǎn)”概念行走江湖。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　2005年，國(guó)美置業(yè)以8.05億元的價(jià)格奪得豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村科技園豐臺(tái)園區(qū)產(chǎn)業(yè)基地35-A1地塊，成為北京市當(dāng)年最大的招拍掛項(xiàng)目，命名為“國(guó)美商都”。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　然而，對(duì)于該地塊的錯(cuò)誤預(yù)估，禹晉永的冒進(jìn)和不懂裝懂，也為國(guó)美地產(chǎn)的發(fā)展埋下了“地雷”。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　一位接近國(guó)美地產(chǎn)的人士向記者透露，禹晉永拿國(guó)美商都項(xiàng)目時(shí)，黃光裕正在美國(guó)出差，根本不知道這件事。在國(guó)美置地任職僅僅8個(gè)月，禹晉永就被請(qǐng)了出去。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　記者從一份內(nèi)部資料中獲悉，國(guó)美商都總建筑面積為55.6萬平米，其中購(gòu)物中心面積為34.4萬平米，酒店為5.4萬平米，寫字樓為3.4萬平米。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，一般的商業(yè)綜合體也就10萬平米左右，50多萬平米體量，堪稱“商業(yè)航母”。而商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)要復(fù)雜得多，要有持續(xù)的資金投入、成熟的管理團(tuán)隊(duì)，以及精準(zhǔn)的定位，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)“新生”的國(guó)美置地來說，這一切都是匱乏的。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　國(guó)美商都的定位幾次更迭，案名也由國(guó)美商都、鵬潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心、國(guó)美廣場(chǎng)，又改回國(guó)美商都。嘗試了世界電子電器高科技體驗(yàn)中心、服裝時(shí)尚中心等定位，而國(guó)美置業(yè)也更替了禹晉永、吳坤嶺、童淵等多任總經(jīng)理。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　據(jù)了解，國(guó)美商都從2006年開工，2009年實(shí)現(xiàn)竣工，截至2009年，總投入達(dá)到31億元。國(guó)美置地對(duì)其只有投入，未能有實(shí)質(zhì)性回報(bào)，該項(xiàng)目逐漸成為“燙手山芋”。黃光裕的地產(chǎn)之夢(mèng)，也因此而被拖累。2008年黃光裕入獄后，包括國(guó)美商都、鵬潤(rùn)建國(guó)酒店、昌平的一塊一級(jí)開發(fā)土地被出售。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

幾經(jīng)周折終落定民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　從2009年開始，國(guó)美商都陸續(xù)接洽了中國(guó)中鐵、中鐵八局、紅星美凱龍、著名投行、海航等多個(gè)買家。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　據(jù)三年前參與國(guó)美商都轉(zhuǎn)讓的一位業(yè)內(nèi)人士介紹，國(guó)美商都最初的評(píng)估價(jià)為100億元，最終報(bào)價(jià)60億元，樓面價(jià)達(dá)到1.1萬/平米?！胺?jī)r(jià)三年漲了多少？這個(gè)價(jià)格沒變，實(shí)際上是降價(jià)出售了”，該人士表示。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　一位接近海航的內(nèi)部人士告訴記者，“交易已經(jīng)確定，價(jià)格50億多一點(diǎn)，還剩下一些尾款還未付?！?i style="color:#fff">民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　但在許多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，這不是一塊好啃的肥肉。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　“凈地早就轉(zhuǎn)讓出去了，蓋好了，再轉(zhuǎn)讓，難度大很多，該項(xiàng)目62%的面積為購(gòu)物中心，使其無法分拆出售，只能重新定位整合?！鄙鲜鰠⑴c轉(zhuǎn)讓的人士表示。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　從區(qū)域來看，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍還不成熟，交通的通達(dá)性也一般，離地鐵還有一段距離，總部基地周邊沒有住宅。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示，這個(gè)地方很多商業(yè)買家都不愿意買，而海航購(gòu)買，是從地產(chǎn)的角度來考慮，而不是商業(yè)地產(chǎn)的角度。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　而一位曾經(jīng)接觸過國(guó)美商都的買家認(rèn)為，40多個(gè)億就已經(jīng)是心理底線了，投資回報(bào)也無法能測(cè)算。預(yù)計(jì)入手之后，會(huì)有5-8年的虧損，需要把虧損的錢預(yù)留出來。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　一般企業(yè)能夠吞下該項(xiàng)目，但不一定能夠盤活，這需要超強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)整合能力。因此買家必須反復(fù)評(píng)估，才能下決心購(gòu)買。就是以“閃電收購(gòu)”著稱的海航，也是談判了一年多時(shí)間，才最終確定。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

海航或做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　雖然海航未正式公布其收購(gòu)計(jì)劃，但據(jù)媒體報(bào)道，海航已成立由11人組成的“國(guó)美商都專項(xiàng)工作組”，由海航集團(tuán)董事局董事、海航資本控股有限公司董事長(zhǎng)譚向東擔(dān)任總指揮，具體負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目收購(gòu)后的各項(xiàng)手續(xù)，并完成項(xiàng)目融資、落實(shí)資金及付款工作。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海航拿到項(xiàng)目后肯定要重新定位、招商，但最終能否成功，現(xiàn)在還是疑問。但可以肯定的是，國(guó)美商都是一個(gè)優(yōu)良資產(chǎn)包，能夠扮靚其資產(chǎn)表。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　蔡宇翔分析，海航是以資本運(yùn)作去操作，而不是商業(yè)地產(chǎn)的角度來操作，不少業(yè)內(nèi)買家，都將該項(xiàng)目視之為“雞肋”。“周邊住宅接近3萬/平米，收購(gòu)價(jià)格才1.1萬/平米，在評(píng)估的時(shí)候，能夠做到2萬/平米，總資產(chǎn)價(jià)值就能達(dá)到100個(gè)億?！边@一資產(chǎn)做進(jìn)報(bào)表里，將十分靚麗。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　一位熟知海航的人士表示，海航內(nèi)部也在進(jìn)行整合，海航是以資本運(yùn)作、投資見長(zhǎng)的公司，做為投資人話語權(quán)更強(qiáng)，“投資的人收購(gòu)了項(xiàng)目，然后交給管運(yùn)營(yíng)的人去經(jīng)營(yíng)”。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　實(shí)際上，海航最近收購(gòu)勢(shì)頭正猛，多項(xiàng)發(fā)生在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如收購(gòu)CBD區(qū)域的豐樹大廈。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

　　從海航實(shí)業(yè)首頁可以看出其商業(yè)地產(chǎn)的野心，目前已成立中國(guó)集、YH城、YOHO灣等自有商業(yè)綜合體品牌，海航也將通過收購(gòu)購(gòu)物中心、自建等方式推廣和復(fù)制這些商業(yè)品牌。民航運(yùn)輸 中國(guó)民航 航空公司 機(jī)場(chǎng)

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